未来房地产信贷政策究竟是松还是紧？中央以及地方层面的限贷政策有无放松空间？

非限购的城市仍然是主要的需求透支，四线城市的市场压力，新冠肺炎爆发后，回国被进一步封锁提升这些城市市场的下行压力，降低倒在短期内支付必然有利于扩大需求的脸，刺激消费者的购买，以避免硬着陆楼市。然而，浙商银行业务范围覆盖全国各地的只有52个城市，其中包括“非限购”还没有占到了全市的一半以上，城市的数量是没有多少实际的好处。而且，浙江省分行，抵押贷款业务规模比全国四大行仍是政策本身能释放善意确实限制较大差距。

中央信贷政策中性偏正面，

“330、930”全面发展松绑限贷恐难实现再现，充分解绑贷款作为其他政策工具失效后的最后手段，短期内可以快速有效地激活市场，但从长远来看危害更大。 一方面，居民购房杠杆不断增加，居民杠杆和负债率不断上升，一旦接近市场由盛转衰的临界点，很容易诱发系统性金融风险；另一方面，短期可能刺激部分投资需求进入市场，明显违背了“房不炒”政策的主基调和稳定地价，稳定房价，稳定预期的长效调控机制。 此外，当前房地产市场呈现出削弱全国整体属性和城市间结构分化的特点。 基于以上几点，我们认为中央信用政策是中性的，积极的。

回顾2015年，“330”、“930”重政策出台后，房地产市场迅速升温，居民购房杠杆率(中长期消费贷款占国内生产总值的比重)一年内上升近5.5个百分点。 2019年，购房的杠杆率达到34.36% ，比2018年上升了2.82个百分点。 长期而言，过度的家庭杠杆作用可能会挤出消费和投资，甚至诱发系统性金融风险。 毫无疑问，稳定甚至降低杠杆率是大势所趋，“330”、“930”这样的大规模刺激政策预计不会重演。

事实上，近期央行针对房地产领域多次发声，称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；财政部、统计局等多部委接连强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，银保监会也提到“银行放贷要用于企业生产经营活动，而非违规流向房地产”。预示着中央调控房地产的决心已定，不会因短期疫情压力而出现根本性转变，“房住不炒”的政策主基调未变。

压力城市发展需要通过刺激需求端维稳，按揭放松优先级：基金>抵押贷款利率>首付

地方人民政府可以针对我国房地产金融行业的扶持性政策进行密集出台，从纾困房地产公司企业的供给端，譬如南京、西安等允许分期或延期缴纳土地出让金，到刺激购房消费的需求端，譬如衡阳出台契税补贴、中山发放管理人才购房补贴等。我们自己认为学习压力中心城市更要在发展需求端刺激，才能得到更好地维稳房地产开发市场。

建议放松对城市公积金贷款的压力。 例如，七号，武汉出台了医疗卫生人员住房公积金使用优惠政策。 21日，驻马店市将首期住房公积金贷款最低首付比例从30% 下调至20% 。 23日，南宁市重新开放第二批住房公积金贷款等。 25日，东莞公积金推出新政策: 放宽不同地区的贷款，共同申请人可以累计贷款金额后计算，最高金额为20% 的浮动等。 随着地方政府在公积金贷款政策调整方面的自主权和灵活性增强，放宽公积金贷款将成为向城市施加压力，使其适度放松限制性贷款政策的首选工具。

其次，抵押贷款利率继续稳定在国家层面，建议切房贷利率适度的城市压力。基于人口稳定杠杆的真正需求，全国抵押贷款利率总体下行空间有限，但由于标准的抵押贷款利率执行在每个城市的银行不同，和更大的自主权，我市推荐的压力适度降低抵押贷款利率，以切断第一套二套房贷利率上浮的首套房贷利率的比例恢复到基准利率。

第三，调降首套、二套住房首付比例，认房不认贷，二套贷款已结清算首套等重磅政策问题难以在全国社会层面进行落地执行，更可能不能局限于中国市场经济下行压力可以极大发展或是受疫情产生影响企业极为严重的城市，譬如湖北省内的鄂州、孝感等三四线城市，抑或是通过个别的商业投资银行的局部试点。

首都写字楼出租网来源：克而瑞研究 - CRIC研究